很多人都不明白，為何貸款的利率都是在某個區間內浮動。他們張口就問，現在貸款最低利率是多少？

我經常回道：“現在二十年等額本息的年化利率在4.75%，先息后本甚至可以更低。但能不能辦下來或者說適不適合你，需要根據你自身情況具體分析的。”

然后到詢問房產證、征信情況的時候，就是客戶大批量消失的時候。此處作下說明，房產證哪怕是實體在他人手中，也是形同廢紙的。它只是用于證明房產戶主的所有權，而非代表房產的歸屬權。

我們對貸款方案好壞的評估，不應該僅著眼于利率。貸款本身是屬于客戶與銀行相互選擇的一個交易，我們應在滿足銀行要求下達到自己的需求。

知道銀行抵押貸最低利率、最長年限、最高額度其實都是虛的，就像之前一個客戶拿著我給他的產品表一家家銀行跑，最后找到他心儀產品的銀行，但是資料拿出來立馬被秒拒。

不管是找中介還是自己去銀行辦理，我們都要明白一點，那就是只有自己能滿足銀行的門檻，才能夠挑肥揀瘦。

更不要信許多中介說的超低利率、秒批，這些全是坑。畢竟換成你開銀行，也不會見人撒錢。這些中介靠的就是虛假產品引誘客源，變著法子拖延時間，拖到你不得不辦理他實際的產品。

我們對貸款的要求？排列第一的肯定是利率的高低咯；其次則是額度、期限；最后則是還款方式、操作時間。

1.1 利率

不說其它貸款業務，單說經營貸今年的利率是非常友好，市場行情基本都在4.2%-6.7%之間。

1.2 額度

貸款額度按照房屋估價計算，常見的是一抵產品額度為估價的7成，也有可以做到估價9.2成的銀行；二抵額度為估價的6成減去剩余按揭。

1.3 期限

常見的貸款期限為1、3、5、10、20年，而且銀行大部分也都支持提前還款的，我們可以根據需求選擇。

1.4 還款方式

常見的還款方式分別是等額本息與先息后本，而且根據還款特征先息后本中還可以分出隨借隨還的還款方式。

1.5 操作時間

常見的貸款操作時間是在1-2周，我們經手的客戶，也有為了追求好的產品肯花費兩三個月操作的；當然也有急需資金追求快，三天搞定的。

其中利率關乎貸款成本；額度關乎資金需求；期限與還款方式關乎還款壓力；操作時間關乎貸款效率。

我們最理想的貸款產品是利率低至4.2%、額度高達100%、期限最長20年、還款方式隨借隨還、貸款操作三天放款。

這種近乎完美的產品也不能說沒有，但是你是否可以滿足銀行對客戶的要求呢？

貸款屬于銀行與客戶雙向的一個選擇，我們在挑揀貸款產品的時候，銀行也在挑揀著客戶。銀行對辦理貸款的客戶，主要考察三個方面：

2.1 流水

收入流水，無論是按揭還是抵押貸，銀行對客戶還款能力的判斷，就是根據客戶的收入流水來看。畢竟銀行借錢給客戶的初心不是讓客戶負債，而是給予客戶投資致富的。

2.2 公司

無論是作為受薪群體還是自薪老板，在辦理信用貸、按揭、消費貸、經營貸等貸款業務時，銀行對客戶的穩定風險評判就來源于公司的成立時間與規模。

2.3 征信

征信則是記錄著客戶過去五年的守信狀況，是銀行對于客戶信任度打分的重要依據。

銀行開門做生意，自然不是沖著賠錢去的。流水代表著過去一段時間客戶的收入狀況；公司代表著流水的穩定程度；征信代表著客戶的還款意愿。

根據這幾個方向，銀行會對客戶打分評星。如果是五星的優質客戶，則會給予客戶貸款浮動空間中的最低利率；而星級不高的客戶，利率上浮額度被砍，甚至會被拒貸。