如何用200萬(wàn)的房子撬動(dòng)2000萬(wàn)生意？主要考慮三種可能因素。

有朋友說(shuō)，自己有一個(gè)投資2000萬(wàn)內(nèi)的項(xiàng)目，但能夠動(dòng)用的只有手上那套200萬(wàn)的房子。如果不考慮項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)因素，如何用目前的200萬(wàn)房子做成2000萬(wàn)的項(xiàng)目？

我們假定這個(gè)投資項(xiàng)目是非常可行的，同時(shí)我們也不必糾結(jié)這個(gè)項(xiàng)目可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及未來(lái)和后續(xù)可能面臨的各種問(wèn)題，僅就如何以200萬(wàn)元的房產(chǎn)來(lái)推動(dòng)2000萬(wàn)元的生意這個(gè)角度出發(fā)，主要考慮三種可能的因素：

第一大因素，200萬(wàn)元的房產(chǎn)并不是200萬(wàn)元的資金，所以先要考慮通過(guò)200萬(wàn)元的房產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)融資？

可能很多人對(duì)這一難題的糾結(jié)點(diǎn)在200萬(wàn)元與2000萬(wàn)元的生意上，但實(shí)際上，200萬(wàn)元的房產(chǎn)并不代表著200萬(wàn)元的資金，如何通過(guò)200萬(wàn)元的房產(chǎn)拿到資金才是首先要解決的問(wèn)題。

最常規(guī)的方式當(dāng)然是以房產(chǎn)抵押融資，一般情況下從銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款雖然利率低，但是抵押率相對(duì)也低，最高不超過(guò)70%，也就是你最多獲得140萬(wàn)元的資金。

如果從非銀行金融機(jī)構(gòu)抵押融資，雖然利率高一些，但是抵押比率也會(huì)高一些，最高可以達(dá)到90%，即可以有180萬(wàn)元的資金。

通過(guò)200萬(wàn)元的房產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，可以獲得140萬(wàn)元到180萬(wàn)元的資金，這是一個(gè)基本的前提。

第二大因素，如何通過(guò)140萬(wàn)元到180萬(wàn)元的資金推動(dòng)2000萬(wàn)元的生意呢？主要是兩點(diǎn)

既然最多現(xiàn)金是140萬(wàn)元到180萬(wàn)元，我們就要充分地考慮如何動(dòng)用這些資金推動(dòng)2000萬(wàn)元的生意。主要是兩點(diǎn)：

第一點(diǎn)是通過(guò)生意滾動(dòng)的方式推動(dòng)整體生意的實(shí)現(xiàn)。雖然說(shuō)是2000萬(wàn)元的生意，但是一般情況下并不需要一次性投入2000萬(wàn)元，要完成200萬(wàn)元的生意是一個(gè)過(guò)程，可以通過(guò)投入一定的資金進(jìn)行滾動(dòng)實(shí)現(xiàn)。

第二點(diǎn)是通過(guò)滾動(dòng)的同時(shí)進(jìn)行杠桿推動(dòng)。雖然說(shuō)2000萬(wàn)元的生意是需要一個(gè)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程的，但如果僅僅以140—180萬(wàn)元的現(xiàn)金可能仍然是吃力的，這就需要加杠桿，比如可以通過(guò)以140萬(wàn)元作為保證金開(kāi)銀行承兌匯票，那么如果最大以30%的保證金開(kāi)票，140萬(wàn)元現(xiàn)金保證金可以開(kāi)出466萬(wàn)元，如果三個(gè)月一次，一年就可以累計(jì)實(shí)現(xiàn)問(wèn)題1866萬(wàn)元，已經(jīng)接近2000萬(wàn)元了。如果通過(guò)第一次和第二次生意已經(jīng)增加了資金，一年就能夠完成2000萬(wàn)元的目標(biāo)。

第三大因素，如果2000萬(wàn)元的生意是需要2000萬(wàn)元資金的生意，那么上面的方法都是不現(xiàn)實(shí)的，可能要考慮另外的方法

上面的方法是商品交易的方法，并不是需要2000萬(wàn)元資金的方法，如果你的項(xiàng)目是需要2000萬(wàn)元才能推動(dòng)實(shí)現(xiàn)，那么，就需要另外想辦法，即尋找合伙人和天使投資。

你現(xiàn)在有140—180萬(wàn)元的現(xiàn)金，還有一個(gè)需要2000萬(wàn)元資金的項(xiàng)目，這里假定這個(gè)項(xiàng)目是非常有吸引力的而且是非常能夠成功的，那么，你完全可以通過(guò)引進(jìn)合伙人或者天使投資解決資金難題，當(dāng)然，你可能也要失去一些投資利益甚至有可能失去對(duì)投資項(xiàng)目的控制權(quán)。

一是在確保項(xiàng)目控制權(quán)的前提下，以140萬(wàn)元的現(xiàn)金和項(xiàng)目本身的價(jià)值評(píng)估如500萬(wàn)元，那么，你擁有640萬(wàn)元的股份，你仍然需要1860萬(wàn)元的現(xiàn)金，你可以擁有25.6%的股份，你可以引入三個(gè)合作伙伴各有股份24.8%，你仍然為第一大股東同時(shí)可以通過(guò)同股不同權(quán)的設(shè)計(jì)，擁有51%的投票權(quán)。這樣就有了2000萬(wàn)元的現(xiàn)金。

二是你可能要失去項(xiàng)目控制權(quán)但同時(shí)可能會(huì)獲得更大的收益。仍然是以你擁有140萬(wàn)元的現(xiàn)金和500萬(wàn)元的項(xiàng)目評(píng)估為例，你需要1840萬(wàn)元的現(xiàn)金，你無(wú)論是引進(jìn)合作伙伴或者天使投資，你都難以獲得絕對(duì)的項(xiàng)目控制權(quán)，但是無(wú)論如何通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)你可能會(huì)獲得了25.6%的投資收益，也是值得的。

以200萬(wàn)元的房產(chǎn)推動(dòng)2000萬(wàn)元的項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，確實(shí)會(huì)有很多的困難，但也并不是完全無(wú)法做到，重要的是要通過(guò)股權(quán)設(shè)計(jì)、房產(chǎn)融資以及引入合作伙伴甚至?xí)ロ?xiàng)目的控制權(quán)，但你可能會(huì)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的完全。