銀行利率上調是否影響購房合同繼續履行？

近期，隨著樓市信貸持續收緊，銀行一邊上浮貸款利率，一邊減慢放款的速度，導致購房群體的買房成本飆升。尤其在房屋買賣中，購房者與售房者簽訂購房合同后，銀行放款前，出現銀行上調貸款利率情形。那么，此時是否會對購房者與售房者之間的購房合同造成影響？購房者因銀行貸款利率上調而拒絕或遲延支付購房款是否構成違約？購房者可否同時主張變更或解除購房合同？本期旭光說法將就此進行分析。

一、購房者能否因銀行上調貸款利率而主張變更或解除合同？

依據我國《合同法》的意思自治原則及變更或解除合同的相關規定，當事人通常可依據兩類理由主張變更或解除合同：一、約定理由，即房屋買賣合同中，是否存在購房者可因銀行上調貸款利率而解除合同的條款；二、法定理由，即當事人在訂立合同過程中是否存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平及情勢變更等情形。

那么，在購房者與售房者簽訂購房合同，并已與銀行辦理完畢貸款申請手續之后，銀行放款之前，發生銀行上調貸款利率的情況，購房者主張變更或解除合同，首先應判斷雙方合同是否做出了相關約定。其次，可根據此種情形是否落入上述法定理由而主張，其中存在爭議一項法定理由便是“情勢變更”。

（一）銀行上調貸款利率是否屬于“情勢變更”情形？

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條對“情勢變更”情形做出了規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。

可見，對于一種情形是否構成“情勢變更”應判斷其是否同時具備三個要素：1.該情形是無法預見的；2.屬于重大變化且不是商業風險，非因不可抗力造成；3.合同繼續履行不能實現合同目的或對一方不公。回歸到銀行上調貸款利率的情形，是國家對于房地產市場的宏觀調控背景下發生的銀行固有的信貸把控措施，并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，是大眾已知且能夠預見的情形。正如北京市高院解讀“房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關的合同，當事人在簽訂合同時對合同訂立后可能出現的房地產市場風險及各種履行障礙均應當有一定程度的預見和判斷”。并且，關于另外兩個要素，銀行利率的調整幅度是否達到重大變化且導致無法繼續履行合同的程度也是需要考慮的重要方面。因此，此種情形不屬于“情勢變更”。

（二）雙方合同是否做出了購房者可據此解除合同的約定條款？

依據我國《合同法》意思自治原則，在買賣房屋訂立的合同是雙方真實意思表示，且不違反有關法律、法規的前提下，如果合同中約定了在銀行放款前，購房者可因銀行上調貸款利率而解除房屋買賣合同，則購房者可根據合同約定解除合同；如果合同中沒有做出該約定，則購房者無法據此提出解除合同的主張。

二、購房者因銀行上調貸款利率而拒絕或遲延付款是否構成違約？

（一）依據合同相對性，購房者的拒絕或遲延履行付款義務構成違約。

從購房流程來看，首先購房者與售房者簽訂房屋買賣合同，雙方成立房屋買賣合同關系。隨后，購房者與銀行簽訂貸款協議，雙方成立借款合同關系。在銀行放款前，銀行上調貸款利率實際上改變了購房者與銀行之間的借款合同內容，屬于購房者與售房者之外的因素。如果此時，購房者拒絕辦理后續貸款手續，導致遲延履行支付房款的結果，就購房者與售房者之間的買賣合同而言，構成了對售房者的違約行為。售房者有權依據合同內容及法律規定追究對方的違約責任。

即便認為是因第三方原因導致合同無法履行，也應依據《合同法》第一百二十一條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決”的規定，根據合同的相對性，由售房者向購房者追究違約責任。

（二）拒絕或遲延履行不能因“情勢變更”而免除違約責任