學區>商業>地鐵。

地鐵，商業，學校可謂房價的三駕馬車，然而這三者并非三足鼎力的關系，學區獨大，商業互補，地鐵沒落，從目前的房地產行業發展來說，即使地鐵和商業相加，對于房價的實際效果也要遠小于學校。

學校是房產銷售最好的宣傳手段，學區房也是房價最好的保護傘

我現在居住的小區房價基本上維持在2萬/平米，而在我家對面，一路之隔的小區房價是3出頭，從地理位置（地鐵），商圈上來講，這兩個小區相差無幾，唯一不同的就是對面的小區是市重點學區房。正因如此，兩個小區的房價相差三分之一，而這種差距還只是在二三線城市中，在一線城市中這種差距何止百萬，大幾百萬都是有可能的。

今年前三季度房地產行業的整體銷量明顯下滑，然而在三月底，四月初房市稍顯放開的時候，各地二手學區房的成交量呈爆發式增長，原因無非就是再不買學區房，今年新的開學季前辦不完過戶手續，遷不進戶口就有可能上不了學區校。

從最近北京學區校劃片這件事上，大致分為兩種聲音，一種是擁護，一種是擔憂。

擁護者無非就是終于不用看學區房的臉色了，即使不買對口的學區房，未來孩子也有機會進入名校就讀，可以免費參加抽獎，如果幸運中了彩票更好，即使沒中也沒有什么損失。

而擔憂者也提出兩個觀點：一是沒有了針對性的學區房，搖號會不會導致某些暗箱操作的行為發生，形成“托門子找路子”的灰色產業鏈，二是原先的非學區房，現在也有進入名校就讀的機會，會不會有家長買房去搏這個概率，如果這樣的話是不是會把原先的非學區房價格帶起來。

無論是原來有學區的房價會下跌，還是原先無學區的房價會上漲，圍繞的核心問題依然是學校，且從房價的漲幅程度上來看，隨著城市規模不斷擴張，這種漲幅效果越是驚人。從中短期看，想要獲得優質學習資源本身就需要競爭，其結果大概率還是會帶動房價上漲。

商業價值要高于地鐵，從商業本身的凝聚力上就可窺見一斑

商業的價值在于人口的流動性，人口聚集自然商業發達，而人口稀少商業也無法成行。

繁榮商圈的周邊通常都居住著大量的常住人口，且這些人口大部分都有一定的消費能力，從這點上看，商圈周邊的房價也必然不會太低，規模較大集中度高的商圈周邊，其房價也必然高啟，底商，民宅，公寓等房價都會因商圈得益。

同質化的商業對房價的影響并不高，如常見的各種便利店，飯店，菜市場等等，走到哪都可以買到相同的東西，只不過價格可能會略有不同，單一商業模式下的房價只會隨著市場隨波逐流，多元化的商業廣場，擁有眾多就業人口的產業園區，集各種產品于一處的大型批發市場等等才能真正帶動周邊房價，如每個城市中只有幾處的大型批發市場，每天都會有人不斷從四面八方趕來交易，一些國際品牌集中入住的高端商場，有錢人也會開車來此消費，這些商業地如能長期持續運營，周邊的房價也必然會跟著水漲船高。

從某種方面來說，商業離不開人，人又離不開房子，當群居屬性的人口不斷集中后，就會產生商業，商業在反過來促進更多人口到附近居住，從而推升房價，商業和房價是一個相輔相成的關系。

再有，學校對于房價的影響，是將對口小區的房子以面覆蓋以片劃分，只要是在范圍內的房產皆可享受到學校對房價的加持，商業對于房價的影響則是以點為中心向外擴散的，離中心點越近，其享受到的房價加持也就越高，很多售樓處宣傳的某某商圈旁，其實就是一種噱頭，對于房價并沒有任何實質上的提升。

隨著交通的多樣化和便利性，地鐵對于房價的影響在逐步縮小。

地鐵上蓋，二十多年前賣房的宣傳方式，到今天仍然在使用，顯然如今的房價早已經習慣了地鐵上蓋，很難再被刺激漲價。二十年前馬路上跑的大部分都是拉貨的面包車，家庭轎車普及率不高，主要的出行方式還是公交，出租，自行車，那時的大中型城市，能有一兩條地鐵就很不錯了。地鐵沿途房價很自然的高于周邊其他房產價格。

如今很多城市的地鐵網絡縱橫交錯，家庭轎車擁有量也在逐年提高，共享單車，滴滴等多元化的交通方式也越來越多，地鐵早已不是方便出行的唯一選擇，其對房價的影響力自然也會下降。

尤其現在一些宣傳地鐵上蓋的城區外樓盤，往往和事實相悖，小區距離地鐵站也是越來越遠，現在的地鐵上蓋和二十年前早已不是一個意思，當年下樓出小區就可以看到地鐵，現在則是下樓出小區，順便步行健身二十分鐘或者開車五分鐘才能到達地鐵站。

地鐵之于房價，遠不如學區和商業對房價的作用，只要有好校區，不管房子在哪都可以賣高價，只要有商業就能和人口互補穩定房價，可以說學校和商業對于局部房價一直有促進作用，而現在的地鐵對于房價來說，只是將購房人更方便的從房價高的中心地段轉移到城市周邊買房。

小結

地鐵可以說是房價最開始的抬轎人，當年建設地鐵的時候，沿途房價確實跟著有不同程度的上漲，然而隨著社會進步，交通出行方便后，商業逐步取代了地鐵對于房價的作用，可以說商圈是對買房買地段最好的詮釋，而隨著商圈固化，發展飽和后，學區則一枝獨秀挑起了維持房價的重任。

從中長期的發展上來看，地鐵，商業，學校未來對于房價的影響力都會不同程度的下降，也許經過一段時間后，這些都將不再作為購房者買房的主要參考對象，不知那時的房價又會受何影響？