如果閑錢(qián)一直放著沒(méi)有去處，那可以考慮提前還款一部分，如果自己有較強(qiáng)的投資收益能力，或者計(jì)劃很快會(huì)將房產(chǎn)出售，也可以考慮先不要提前還款，而對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，很多因素已經(jīng)發(fā)生了變化，不用過(guò)多考慮背后的通脹或者投資的問(wèn)題，減輕負(fù)擔(dān)解放自己就是最實(shí)在的好處。
經(jīng)濟(jì)放緩的環(huán)境下整體收入增長(zhǎng)的放緩和長(zhǎng)效調(diào)控下房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的放緩，降低了房貸杠桿的效益。
在過(guò)去，由于居民收入一直處于高速增長(zhǎng)的階段，同時(shí)房?jī)r(jià)也處于飛速上行的狀態(tài)，使辦理了房貸的人覺(jué)得隨著時(shí)間的推移所負(fù)擔(dān)的房貸越來(lái)越不是一回事，收入的大幅增長(zhǎng)讓房貸支出變得輕松得多，同時(shí)房?jī)r(jià)的上漲使房產(chǎn)的大幅升值又讓房貸的成本顯得微不足道，但是，現(xiàn)在這些背景條件已經(jīng)不再如以前那么突出。
▲經(jīng)濟(jì)放緩，居民整體可支配收入的增長(zhǎng)率也正在大幅放緩。
有留意經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人應(yīng)該都知道，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速正處于逐步下行的狀態(tài)，從以前的兩位數(shù)以上的增速降至近幾年的6%－7%之間，這是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在經(jīng)歷過(guò)高速增長(zhǎng)之后都要面對(duì)的一個(gè)過(guò)程。
而受此影響，雖然國(guó)內(nèi)居民的可支配收入也依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的狀態(tài)，但其增長(zhǎng)的速度也與經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，在近10年來(lái)一直處于下行的狀態(tài)，不再像過(guò)去一樣呈現(xiàn)出幾年一番這么高的速度，那么像過(guò)去那樣隨著時(shí)間的推移降低房貸壓力的因素已經(jīng)減弱了很多，況且現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也已經(jīng)處于一個(gè)很高的位置。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，在2011年一直延續(xù)到現(xiàn)在，國(guó)內(nèi)居民的可支配收入增長(zhǎng)速度一直處于下行的狀態(tài)，2016年的時(shí)候扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)是6.3%，2017年是7.3%，2018年是6.5%，2019年5.8%，這些數(shù)據(jù)與以前經(jīng)常在10%以上增速對(duì)比就要差很多了。
所以在整體上看，期望通過(guò)收入的大幅增長(zhǎng)來(lái)消化房貸的壓力的想法對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)已經(jīng)不如以前那么樂(lè)觀。
▲房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控期間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度已經(jīng)受到嚴(yán)格控制。
在實(shí)施以“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為調(diào)控基調(diào)的樓市調(diào)控前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展的時(shí)期，房?jī)r(jià)也處于快速上行的通道之中，有些局部過(guò)熱的地區(qū)甚至在短短兩年時(shí)間房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)翻倍，讓房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)飛速升值。
在這種背景下，房貸所要面對(duì)的壓力就顯得有些微不足道了，畢竟房產(chǎn)的升值大大覆蓋了房貸的成本，那種賺錢(qián)的感覺(jué)即使對(duì)于一直自住的人來(lái)說(shuō)也會(huì)從心理上減輕負(fù)擔(dān)。
但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，不斷偏離整體收入水平的房?jī)r(jià)已經(jīng)造成了越來(lái)越多的負(fù)面作用，這也是高層堅(jiān)持“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的重要原因之一。
目前看來(lái)，在進(jìn)入調(diào)控期后，房?jī)r(jià)過(guò)快上行的勢(shì)頭已經(jīng)得到有效的控制，同時(shí)高層對(duì)實(shí)施長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制和不再將房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)刺激的短期措施的態(tài)度，也預(yù)示著房地產(chǎn)將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期的引導(dǎo)期，再大幅增長(zhǎng)的可能性較小。
所以以往能通過(guò)房?jī)r(jià)快速上漲來(lái)降低壓力的現(xiàn)象在以后很難再收到同樣的效果。
收入快速增長(zhǎng)和房產(chǎn)快速升值這些突顯房貸杠桿價(jià)值的因素被削弱，對(duì)應(yīng)的是房貸成本和壓力會(huì)更加突出。
在房貸的成本和壓力會(huì)更加突出的背景下，假如缺乏現(xiàn)金的獲取收益能力，可以考慮部分提前還款。
▲現(xiàn)金收益能力可以作為是否提前歸還房貸的一大評(píng)估指標(biāo)。
所謂的現(xiàn)金收益能力，就是用這筆可以提前還款的錢(qián)去賺錢(qián)的能力。假如一個(gè)人有很強(qiáng)的投資能力，或者一直有非常熟悉的投資渠道，以能力和經(jīng)驗(yàn)作為保障，就有機(jī)會(huì)獲取到比還房貸成本高得多的收益。
但這里所說(shuō)的以能力和經(jīng)驗(yàn)作為保障是非常重要的條件，無(wú)論是金融投資還是實(shí)物、實(shí)業(yè)投資，行外人都要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)，閉眼炒房就能賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，如果不具備相應(yīng)的能力和經(jīng)驗(yàn)，那么可能會(huì)導(dǎo)致本金的虧損。
那么目前投資金融機(jī)構(gòu)包裝好的理財(cái)產(chǎn)品是否可行呢？對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)答案顯然并不樂(lè)觀，房貸是動(dòng)態(tài)的，它每月都要計(jì)息，且每月都要往里面還現(xiàn)金，成本除了原來(lái)的房貸利息以外，還有每月現(xiàn)金流的和對(duì)應(yīng)收益的損失。
而存款或者穩(wěn)健的理財(cái)是偏靜態(tài)的，如果嚴(yán)格對(duì)應(yīng)房貸的動(dòng)態(tài)成本，并不會(huì)有什么優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，現(xiàn)金是需要對(duì)沖通脹影響的，否則會(huì)一直處于貶值的狀態(tài)，那么現(xiàn)金一方面要對(duì)應(yīng)房貸成本，另一方面又要對(duì)應(yīng)通脹影響，多數(shù)情況下是虧了，特別是在房產(chǎn)升值受限的背景下。
所以在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，如果沒(méi)有較強(qiáng)的現(xiàn)金收益能力，完全可以考慮提前還款。
▲合理地提前還款有它不可忽略的價(jià)值，不用覺(jué)得自己虧了。
房貸給人造成壓力的重要原因之一是原則上的還款期限非常長(zhǎng)，動(dòng)不動(dòng)就要二三十年，會(huì)對(duì)人產(chǎn)生非常大的潛在精神影響，很多人也會(huì)擔(dān)心萬(wàn)一那一天收入出現(xiàn)了中斷的時(shí)候，自己很容易會(huì)陷入被動(dòng)的境地。
在還款的過(guò)程當(dāng)中，一個(gè)人還很容易被捆綁在一個(gè)房子上，為了每個(gè)月負(fù)擔(dān)的房貸，不敢停下來(lái)休息，甚至有好的發(fā)展機(jī)會(huì)也不敢放手去把握，失去實(shí)現(xiàn)人生飛躍的機(jī)會(huì)，對(duì)于有些人來(lái)說(shuō)，這種損失也許遠(yuǎn)不是房子的價(jià)值可以彌補(bǔ)的。
相對(duì)于題目補(bǔ)充的內(nèi)容來(lái)看，從月供的情況來(lái)推斷，前面的那筆已經(jīng)還了5年的房貸其余額應(yīng)該在20萬(wàn)左右，后面剛買(mǎi)了一年左右的房貸余額在80萬(wàn)左右，總共每月還款6500元左右。
對(duì)于每月并不穩(wěn)定的1萬(wàn)多的月收入來(lái)說(shuō)，占比雖然也不算太高，但收入的不確定會(huì)影響未來(lái)對(duì)壓力的預(yù)期，如果自己對(duì)這筆現(xiàn)金沒(méi)什么計(jì)劃，也可以考慮把利率高的房貸先還一部分。
綜上內(nèi)容，在收入增長(zhǎng)背景和房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了很大變化的背景下，房貸的杠桿效益已經(jīng)被削弱了很多，如果個(gè)人的現(xiàn)金收益能力比較強(qiáng)，可以考慮先不去提前還款，但如果能力有所欠缺，那么完全可以考慮提前還一部分房貸，因?yàn)樘崆斑€款也有對(duì)應(yīng)的價(jià)值。