自有房產抵押貸款期限常常不超過一年，與十年以上的住房按揭貸款相比，如果上浮比例一樣的話，前者利率肯定要低——因為一年以內基準利率（4.65%）大大低于五年以上的基準利率（4.9%)。

那么可不可以用自有房產抵押貸出來的款去買房呢？實際我告訴你，這種比較思路是錯誤的。我來給你說說為什么是錯的：

首先，用自有的房地產抵押，貸出來的款是不能用于購房的，這是與住房按揭貸款最大的區別。房產抵押貸款只有兩個用途：消費或者經營。如果銀行發現你的貸款被用于購買房產，一定會要求提前收貸。因此，在用途管控方面，這種設想就不成立。

其次，自有的房地產抵押貸款，期限很少能達到5年以上，相比住房按揭貸款最長30年的期限，根本沒法比。短期房產抵押貸款雖然利率低，但是到期需要周轉，這里即有兩個問題：第一你能保證這三十年每次周轉都能貸出來嗎？第二周轉貸款也是需要成本的，你能保證每次周轉成本都可控嗎？

最后，國家對于房貸是給于優惠政策的，即基準上浮比例不高。例如首套房，執行利率大致在基準利率至上浮10%之間。而房產抵押貸款利率政策由銀行自己定，最低也是基準上浮20%以上，而且每次周轉時上浮比例都會調整，最高調到基準上浮50%也是有的，到時有可能高于房貸，那豈不是賠了夫人又折兵？！

總之，這種操作想法，一方面要承擔被銀行發現提前收貸的風險，另一方面又有總成本超過房貸的風險，這么做何苦來哉？