比較杭州、廈門、溫州、海口、深圳的房價表現(xiàn)，也側面印證了居民杠桿率與房地產(chǎn)之間的關系。

居民收入，還債壓力幾何？

那么，拋開未來經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)化等因素，當前中國居民“加杠桿”的空間還有多少呢？

回答這個問題的關鍵點在于，當前，中國居民的可支配收入能否覆蓋現(xiàn)有債務？

據(jù)央行披露的《中國金融穩(wěn)定報告（2019）》顯示，截止到2018年末，我國住戶部門債務收入比（居民債務/可支配收入）為99.9%，同比上升6.5個百分點。

意味著，全國居民一整年的收入才能還清債務。

若以年收入維度劃分，低收入家庭的債務壓力已經(jīng)逼近極限。據(jù)北京大學開展的2016年中國家庭追蹤調查：有負債家庭中，年收入低于6萬元的平均債務收入比高達285.9%。

報告進一步顯示，年收入低于6萬元的家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元。

而，年收入高于36萬元的平均債務收入比為89%，貸款壓力尚且較輕，償還債務能力較強。

值得一提的是，居民杠桿率迅速攀升、家庭債務不斷增加，個人住房按揭貸款的大幅增長可謂功不可沒。

截止到2018年末，我國住戶部門貸款余額達47.9萬億元，其中25.8萬億為個人住房貸款，占比達53.9%。可見，家庭債務中，房貸占據(jù)了絕對的大頭。

中國社科院經(jīng)濟研究所劉磊表示，短期內，過高的居民杠桿率可以對經(jīng)濟增長產(chǎn)生促進作用，但中長期來看，將對居民消費產(chǎn)生擠出效應，進而對經(jīng)濟增長的速度與質量都會有所抑制。

房價下跌，不可承受之重

當房價不斷上漲的過程中，個人住房貸款對于銀行而言是非常優(yōu)質的信貸資產(chǎn)，杠桿率會隨著房價上漲，而下降。

但如果一旦房價下跌，且跌幅過大，杠桿率偏高的個人、企業(yè)、銀行，將面臨巨大的風險。

以溫州為例，其擁有發(fā)達的民營經(jīng)濟，靠出口加工業(yè)務積聚著大量人口和財富，加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放，2010年后房價飆升，2011年超過3萬元/平米，接近一線城市房價水平。

個人、企業(yè)紛紛高杠杄加入炒房大軍。

2011年，中國貨幣政策轉向緊縮，歐美經(jīng)濟的衰退，出口壓力巨大，給溫州民營經(jīng)濟帶來了沉重的打擊。

當?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)收入銳減，更有部分個人、企業(yè)遭遇資金鏈斷裂而無法償還貸款，銀行只好處置拍賣作為抵押的房屋，進而導致房價一年內下跌 20%，此后連續(xù)十幾個月持續(xù)下跌，溫州銀行業(yè)也一度陷入困境。

當然，這僅僅是個別地區(qū)的特例，而非全國性的問題，但對當下的房價或許有一定的借鑒意義。

因此，有業(yè)內人士預測，未來的樓市調控可能不會再“一刀切”，或許不會繼續(xù)全面收緊，而是將進入“一城一策”的節(jié)奏，把握“區(qū)間管理”的穩(wěn)控節(jié)奏，讓房價在有限的箱體里進行上下浮動。