我們未來的老齡化也會越來越嚴重，養老地產會成為一個很大的亮點。可我們的人口眾多，貧富懸殊不一。很難讓老年人都進入到了養老地產的商業模式里。也就是我國的養老體系不可能像法國那樣的政府提供高福利體系；也不可能如外國那樣的幾乎全市場化的養老方式；而我國最有可能的還是應該是日本的養老方式，也就是社區養老、農村養老為主體的養老模式。
筆者也不知道這22萬億是如何計算出來的！首先必須除去公益性的養老，這是由各地扶持的倒貼方式的福利性養老，這樣不是蛋糕，而是一種責任和義務；還有，社區養老和農村養老也是必須剔除，這部分是城市住房體系和農村宅基地住房體系兩大類別中。而唯一留下的就是市場化的養老產業。
那么，這個蛋糕到底會有多大呢？
按照我們在前幾年就推出的9073養老計劃，也就是90%的老人會選擇在社區和農村宅基地養老，而7%是應該由社會福利性的養老體系里進行帶有公益性的養老，只有僅3%的老人有能力或者可以享受到市場化的高福利養老，這一部分也就是說的養老產業真正的紅利所在。
以我國目前的老齡化發展速度，預計到2030年老齡化可能達到25%（60歲以上），那么也就是差不多有3.5億的老人。3%的高福利人群也就在1000萬，我們在這里就算再翻一番也是2000萬人。按照每個老人的養老平均居住面積50平米分攤，10億平方米的建筑面積已經是達到了最高值。
這幾乎是我國新增居民面積的一年供應量，如以1萬元/平米來估算等于10萬億的總投資。而不是22萬億的總投資。
總之，未來養老地產非常大，但是還沒有大到22萬億的規模，估計在2030年前的規模能夠達到一半就不錯的。不能把福利性養老當成蛋糕來分攤，而是要當成義務來負擔。跟住宅地產和宅基地市場相比還是小巫見大巫，也就一年的供應量。未來的房地產蛋糕應該在農村宅基地和農村集體用地市場。養老地產最大的可能就是遵循9073的日本養老模式發展。