4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件、優先和重點支持領域，完善了住房租賃資產證券化的工作程序，提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。同時，鼓勵專業化、機構化的建設或運營機構開展住房租賃資產證券化。

中國證券報記者獨家獲悉，監管層已經建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過及發行優先支持。同時，對于已發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業，在從事承接相關地方住房租賃項目時，監管層將會給予優先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關企業通過資產證券化的手段繼續發行各類住房租賃產品。此外，對于這類企業承接其他住房租賃項目，后續監管層還將出臺一系列激勵細則。

專家認為，這意味著首個資本市場支持租購并舉政策落地了。同時，這是一年多以來，資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要文件。借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

盤活住房租賃存量資產

業內人士認為，此次證監會和住建部聯合發布通知推進住房租賃資產證券化相關工作，明確了租賃住房作為首批標準REITs產品的基礎資產類別之一，為資產證券化在實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。 中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受中國證券報記者采訪時表示，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

何亮宇認為，推出住房租賃資產證券化業務，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰認為，以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今后公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。

尤其在當前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業與金融工具資產證券化一拍即合。 胡峰表示，一方面，政策帶動下租賃住房市場的發展為租賃住房資產證券化提供了大量可選擇的基礎資產;另一方面，資產證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業快速回籠資金，用于投入下一階段房源建設，為企業尋求融資與退出途徑。

川財證券研究所所長陳靂認為，住房租賃資產證券化助力 租售并舉 ，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

為輕資產運營提供現實樣本

何亮宇表示，住房租賃的投資和經營是個持久戰，需要企業有大量、長期的資金儲備。通過權益類的租賃住房證券化，特別是對選取有典型意義的企業或者資產發行REITs，對于解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的 后顧之憂 、通過資本市場資金實現住房租賃市場輕資產運營模式提供了現實樣本，有望增強房地產企業加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。

胡峰表示，住房租賃企業以其持有不動產物業作為基礎資產發展經營租賃住房將成為未來租賃住房市場上的重要組成部分，幫助其更加規范化、規模化發展對我國租賃住房的發展有著重要的意義。支持該類權益類資產證券化產品試點，可以樹立標準化產品以供市場參考，建立示范效應，推動更多住房租賃企業以權益類資產證券化產品方式建立融資和退出渠道，同時還為租賃住房資產證券化的研究和創新提供了范本，推動行業創新。

從目前的實際操作來看，何亮宇認為，國內住房租賃資產證券化業務，特別是產權過戶型的REITs產品主要的困難集中在資產投資回報率不高和證券化資產重組的成本過高兩方面。

何亮宇建議，各地政府在土地供應方式上逐步探索轉變，降低租賃住房的運營成本，提高投資回報率。同時，由稅務部門、財政部門等統一協調，針對證券化的產品，甚至可以只是租賃住房REITs考慮有針對性的稅收優惠措施，近幾年的全國兩會上都有代表呼吁就公募REITs產品制定稅收優惠政策。

助力租賃住房供給側改革

去年下半年至今，租賃住房證券化產品獲批速度加快，既包括輕資產的運營企業如魔方公寓或鏈家自如，也包括保利、碧桂園這種進入租賃住房運營領域的開發商，不同主體在租賃住房證券化的不同市場渠道均有了實踐經驗，產品的獲批得到了監管部門的大力支持及市場強烈的反響。 何亮宇說，同時公募REITs預期漸行漸近， 開發建設—投資孵化—持有運營—成熟REITs退出 整個閉環的最后一個環節將快速合攏，這都極大地增強了房地產企業自持住宅發展租賃業務的決心和信心，助力租賃住房供給側改革。

新派公寓創始人及CEO王戈宏認為，資產證券化的核心是公募上市交易及租金分配稅收優惠，中國是否可以做成美國REITs的模式值得期待。目前發行的ABS、CMBS、類REITs都是積極有意義的嘗試，有關部門也在進行中國公募REITs的頂層設計探索。

王戈宏表示，REITs的初衷是通過資產證券化將資產份額上市交易成為社會投資人的投資配置品種，不能簡單地成為開發商新的融資工具，所以鼓勵有良好運營的持有不動產作為底層資產發行類REITs產品應該成為重點扶植的對象，類REITs是最接近未來公募REITs的形態，等有了真REITs后，類REITs可以直接轉板。

光大安石資產證券化業務負責人曾景認為，住房租賃資產證券化是住宅公寓公募REITs的前期階段，短期內能解決沒有公募REITs情況下的資金回流和退出問題，是公募REITs的嘗試和探索，也給了市場各參與方提前準備的機會。經歷了這個階段，等到公募REITs真正推出時，各方就能夠更好理解并參與到租房租賃市場中來。

國內目前已經有了類REITs，公募RETIs相比類REITs而言，是朝著公募產品更進一步的探索。 曾景認為，邏輯上，公募REITs成本會比類REITs更優，而且更好進行真實退出的機制安排，從而讓前端的參與方看到未來的退出路徑和價格機制，推動更多主體參與這個市場，當市場參與方越來越多時，住房租賃市場才會做大做強。