深圳有較為特殊的人口發(fā)展和人口結構特點，使其在歷年的發(fā)展中一直都存在較大的潛在需求，而隨著樓市的發(fā)展其房產的投資屬性也越來越突出，進一步對房價起了催化的作用。深圳較好的城市發(fā)展前景無疑使當?shù)氐臉鞘芯邆漭^好的長遠預期，但房價過于突出也會出現(xiàn)很大的負面作用，所以深圳樓市在長遠來說即使有較強的支撐，但要想穩(wěn)健發(fā)展還是需要有調控措施的引導，未來樓市調控也將是深圳房地產行業(yè)的定海神針。
深圳較為特殊的人口發(fā)展和人口結構的特點，加上空間小和經濟發(fā)展的助推，使深圳房產的投資屬性在不斷發(fā)展中日益突出。
▲人口增量大和人口結構特殊，使深圳一直以來的潛在購房需求都比較突出。
當?shù)亟y(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，深圳2010年常住人口總量是1035萬人，2019年末的數(shù)據(jù)是1343萬人左右，按統(tǒng)計部門的統(tǒng)計口徑來看，近10年時間凈增加了300多萬人，珠海市2019年末才202萬常住人口，這段時間深圳幾乎增加了1.5個珠海市的人口。
而在這些人口里面，非戶籍人口占了大多數(shù)，如2019年的1343萬多的常住人口里面，戶籍居民只有494萬左右，占比只有36.7%。深圳在成為經濟特區(qū)之前，只是一個人口只有30多萬的縣級區(qū)域，人口并不多，而彼時作為省會城市的廣州已經有超過500萬的人口了。
所以深圳現(xiàn)在的人常住人口里面真正本土人的比例非常少，絕大部分都是外來人口。原始居民占比少，已經沉淀下來的居住需求就少，歷年不斷流入的新增人口對于居住的需求比起像廣州那樣本地基數(shù)較大的城市來說，渴求度和市場需求都要大得多。
而偏偏深圳的土地又少得可憐，只有1997平方公里，無法像廣州一樣有效大幅增加供應，以平抑日漸增長的需求，那么供應與需求之間，就容易出現(xiàn)以價格來調節(jié)市場的現(xiàn)象。
▲樓市盤子少、房產價值高、潛在需求規(guī)模大，使深圳房產的投資屬性異常突出，滋生出強烈的投資需求，投資屬性越來越蓋過居住的屬性。
深圳的土地太少了，在城市得到飛速發(fā)展和人口規(guī)模不斷增大的背景下，土地的問題顯得越來越突出，在兼顧城市經濟發(fā)展對土地的需求之后，規(guī)劃給居住的用地無疑也會越來越緊張，導致新增的供應量遠遠不能滿足居住需求和不斷突出的投資需求，從而進一步催化和加重了價格調節(jié)的作用。
從中指研究院的整體數(shù)據(jù)來看，深圳的新增住宅供應量一直都并不是太充裕，近10年來供應最高的一年是2015年，但也只有715萬平方米左右，而越過2015年之后，一直到2019年供應都處于比較少的狀態(tài)，范圍都在278萬平方米-439萬平方米之間，對于這個有著特殊人口結構和人口規(guī)模的城市來說怎么可能匹配呢？
所以再結合特殊的城市背景，價格調節(jié)作用就突出了，房價隨著城市發(fā)展在一路走高。近十年來深圳的房價在較大基數(shù)的基礎上翻了好幾倍，房產升值的絕對值甚至可以讓那些批量炒房的人的收益超過一些上市公司的利潤，更別說是一些中小、微型企業(yè)主的經濟營收益了。
這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，讓深圳的房產投資處于非常突出的位置，甚至蓋過了當?shù)胤慨a的居住屬性，而房價的被快速推高，居住屬性受擠壓也越來越嚴重，當這種現(xiàn)象成為常態(tài)時，房價的非性理波動也會越來越強，如果沒有這一輪的房地產調控壓住，深圳的房價大概率已經被炒向更高。
深圳樓市潛力尚存，但態(tài)度明確的監(jiān)管方向將成為樓市的定海神針。
▲深圳的城市發(fā)展方向是深圳樓市長期發(fā)展的根基。
以往深圳借助經濟特區(qū)的概念及地理位置優(yōu)勢得到了大量有力的扶持，使經濟和城市發(fā)展一路騰飛，目前它已經晉身成為國內頭部城市之一，而現(xiàn)在又有兩個關鍵的可以展示城市長遠發(fā)展前景的概念，一個是粵港澳大灣區(qū)這個大型海灣城市群的規(guī)劃，另一個是建設先行示范區(qū)的計劃，從國家的高度打造全球性標桿城市。
這兩大概念都不是短期規(guī)劃，而是長期的發(fā)展方向，這種方向對于城市實力的進一步提升是具有廣闊前景的，現(xiàn)在國內的城市發(fā)展也已經進入新的規(guī)劃階段，大型城市群將是未來城市發(fā)展的重點，而有獨特地理位置優(yōu)勢的海灣城市群更是其中的代表。
因此伴隨著規(guī)劃的不斷落實，深圳的城市發(fā)展也會跟隨步伐不斷地發(fā)展，特別是在高新科技產業(yè)和金融產業(yè)方面，深圳將會獲得長足的發(fā)展。在這種背景之下，城市價值也將會進一步提升，這些發(fā)展將以5年、10年或更長的時間為跨度，并非短期內可以全部透支完，對于當?shù)氐姆康禺a市場無疑是可以提供長遠支撐的。
▲樓市調控將成為深圳樓市的定海神針。
所以雖然深圳房價已經很高，但始終給人感覺是當?shù)氐姆康禺a市場總處于按捺不住蠢蠢欲動的狀態(tài)，在盤子小、潛在需求大、購買力強等因素導致投資屬性過重的狀態(tài)下，市場情緒較容易被調動起來，今年早期發(fā)生在深圳的那些受全國人民關注的樓市亂象就是比較鮮明的例子。
而由于當?shù)刂鞴懿块T貫徹執(zhí)行“穩(wěn)房價”及“房住不炒”的調控措施，對于出現(xiàn)的亂象及時作出了反應，向市場傳導了非常積極的監(jiān)管信號，向那些企圖擾亂房價的利益方潑了一大瓢水冷水，漲價的苗頭和預期迅速被降溫。
可見樓市調控對于穩(wěn)定深圳的房價具有至關重要的作用，只要對深圳房地產市場的管控不大幅放松并持續(xù)改善住房的結構，那么深圳的房價也將很難再現(xiàn)調控前那種不斷大幅上漲的現(xiàn)象，但保持一定的幅度與經濟協(xié)同發(fā)展還是可能的。
綜上內容，深圳較為特殊的人口結構和較大的人口規(guī)模為深圳提供了大量的潛在需求，但深圳盤子小和房產投資屬性較為突出的特點又會出現(xiàn)以價格來影響需求來達到市場平衡的現(xiàn)象，而深圳得益于國家導向的大型城市規(guī)劃的扶持，又具有較強的城市發(fā)展前景，會對長遠的房地產市場形成較強的支撐，所以深圳樓市的穩(wěn)健發(fā)展還得依靠樓市調控的措施來進行有效的疏導。