無論是否存在房貸，都不會改變房子成為資產(chǎn)的事實，只是從利益的角度看，它會隨著房價的變動而出現(xiàn)升值、減值，而對于有房貸的房子會有更多的持有成本，在極端情況下甚至有可能出現(xiàn)負值，甚至出現(xiàn)我們常說的“負資產(chǎn)”，變成剩負債，所以如果注重房產(chǎn)的利益，最好能關(guān)注目前樓市新形勢下的分化走勢特點，以更好地保全資產(chǎn)的價值。
房價不漲，從資產(chǎn)的角度來看會由于持有成本的存在而出現(xiàn)減值，但是否會成為凈負債要看是否變成了“負資產(chǎn)”。
房貸雖然是一筆負債，但它與房產(chǎn)是一個整體，需要與房產(chǎn)結(jié)合起來衡量，整個房產(chǎn)的價值減去房貸后會留下剩值，當剩值為正時，并不存在凈負債的情形，所以也就算不上是負債，除非剩值變成負數(shù)，那么就會成為負資產(chǎn)，這時候房產(chǎn)也就成為凈負債，剩值的多少由房貸的成本和房價的變化決定。
▲房貸會增加持有房產(chǎn)的成本。
現(xiàn)在是一個商業(yè)社會，幾乎所有出自銀行的資金都是有成本的，而且在國內(nèi)資金成本并不低。房貸雖然是利率比較低的產(chǎn)品，但以目前的情況來看，在樓市調(diào)控下的國內(nèi)首套房貸利率平均都在5.39%附近波動，我們可以以5年為期，看一下這5年自己為這套帶了房貸的房子付出了多少成本。
以一套背負100萬房貸的房產(chǎn)來推算，假設(shè)以5.39%的房貸利率、等額本息的還款方式及30年期限來算，買入滿5年累計需要付利息26萬左右，這是最直觀的成本了，但除此以外，我們也可以算上我們支付的現(xiàn)金收益損失，這里的現(xiàn)金包括首付和累計的月供。
●月供導致的收益損失
這5年的時間里每月的月供都是5600元左右，5年累計支付33.6萬左右，這筆錢里包括了上面計算的26萬利息，以現(xiàn)金的形式逐月還給銀行，如果不是因為要還給銀行，那么這筆錢本來也可以為自己帶來收益的，現(xiàn)在因為房貸的關(guān)系屬于銀行了，這也可以算是成本的一種。
雖然這33.6萬是由每月類似于定投5600元得來的，需要一個累積過程，收益并不如整筆33.6萬的高，但平均后年化2%的保守收益率還是可以做得到的，所以這部分保守計算收益是3.4萬左右，也就是說這部分的成本是3.4萬。
●首付導致的收益損失。
同時支付首付款所需要的現(xiàn)金在這五年里如果不是因為用于購房，那么即使存在銀行也可以為自己帶來收益，首付房貸以3：7的比例來推算，100萬房貸對應(yīng)的首付就接近43萬，以4.2%的利率定存5年也可以帶來9萬左右的收益，這種原本確定的收益也可以算作是成本的一種。
所以5年下來持有這套房子的成本大概是26+3.4+9＝38.4萬，另外如果算上購房成本就更多了，上面這套143萬的房子，按1.5%的契稅算要2.1萬左右，忽略其他費用總數(shù)據(jù)已經(jīng)達到40.5萬，且這個費用會隨著已還款時間的增加而增加。
▲當房價不漲，使持有成本大于升值幅度時，資產(chǎn)就處于減值中，極端情況下會成為負資產(chǎn)。
由于持有成本的存在，從利益的角度看房產(chǎn)，就有可能會隨著房價的變動而出現(xiàn)升值、減值甚至負資產(chǎn)的現(xiàn)象。
而按上面的例子來看，5年間本金只還了8萬左右，剩下的房貸是92萬左右，如果房價不漲，房子的價值保持在143萬，房產(chǎn)的剩值就是143－92＝51萬，而自己已經(jīng)付出的成本卻是40.5萬左右，那么實際上這項資產(chǎn)在這個時間點上已經(jīng)減值了40.5萬，也可以理解為自己為了這51萬的剩值，已經(jīng)另外再額外貼了40.5萬，即虧損了40.5萬。
而如果計算了虧損的40.5萬，經(jīng)過這5年后實際真正的房產(chǎn)剩值只有51－40.5＝10.5萬，相對于總投入76.6萬左右（首付43萬+累計月供33.6萬）的數(shù)值，減值太多了，如果房價始終不漲，用不了多久就會進入理念論上的負值區(qū)間。
最極端的情況是房價出現(xiàn)大幅下跌時，僅看房產(chǎn)的市值就可能已經(jīng)低于未還的房貸余額，即賣了房子所得的錢也不足以還清還欠銀行的房貸，這種情況是虧得最多的，房子就會成為負資產(chǎn)。
房產(chǎn)的價值并不能僅看利益，而如果非常注重利益，要注意關(guān)注樓市分化發(fā)展的特點。
▲房產(chǎn)的價值體現(xiàn)除了與金融屬性相關(guān)的利益，還有更重要的居住屬性。
房子除了金融屬性所表現(xiàn)出來的投資價值以外，更本源的功能在于安家居住方面，而這方面為自己及家庭帶來的價值并不總能用金錢利益來衡量。
對于買房來安家居住的人，買房的最大目的并不是賺錢，而是居住。一時的房價走勢所引發(fā)的房產(chǎn)市值的變化不用過于關(guān)注，即使房產(chǎn)的價值處于負值區(qū)間，但這時候的房子自己一家人在住著，可以理解為所支付的現(xiàn)金代價就是換取居住價值所不得不付出的，這樣一來心里會平衡很多。
▲如果注重利益，最好能關(guān)注新形勢下樓市分化發(fā)展的特點，以盡量避開風險。
而如果是出于投資的目的，房價的變動直接關(guān)系到這筆投資的收益，由于持有成本的存在，房價長期不漲或者下跌就會造成這筆投資的虧損，當然不是一件好事。
而在目前這種樓市的新形勢下，房地產(chǎn)已經(jīng)不再像以前一樣可以飛躍式發(fā)展，“房住不炒”和“穩(wěn)房價”將會成為長效調(diào)控機制，不再以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟刺激的短期措施這個說法也正在一步步得到證實，在高層決心調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)，將大概率在后面的發(fā)展中出現(xiàn)分化的走勢。
●在經(jīng)濟實力強勁、人口基數(shù)大的城市，房地產(chǎn)市場的抗壓恢復能力和前景都要更好一些，有機會可以伴隨著經(jīng)濟發(fā)展進一步用時間來換取空間，但在時間上不會再出現(xiàn)過急的上漲，而是更加注重與經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)。
●而在經(jīng)濟基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)前景較差的城市，當人口紅利隨著時間的發(fā)展進一步被逐漸削弱，房地產(chǎn)的支撐能力也會不斷地下降，長期來說房價的壓力就會相對地大很多，那么投資收益的風險從長期來說也就會大很多了。
所以為了避開風險，注重收益的話需要關(guān)注后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)分化發(fā)展的特點，現(xiàn)在并不是每一個城市的房產(chǎn)都可以隨便帶來大筆的盈利。
綜上，對于辦了房貸的房產(chǎn)，如果房價長期不漲，從利益看房產(chǎn)的價值會因為成本的存在而出現(xiàn)變化的情況，它會隨著持有時間的延長而不斷減值，是否會成為負債要看房價的變化程度和持有時間的長短，而如果十分注重利益，最好能關(guān)注新形勢下的樓市分化發(fā)展的趨勢，以盡量避免風險。