部分提前還款后，銀行只會對房貸余額進(jìn)行利息收取，即后面計算利息的本金會減去已經(jīng)提前還款那部分的金額，再繼續(xù)按合同約定的利率進(jìn)行計算，不過如果在提前款時所在銀行允許客戶對房貸余額的還款方式進(jìn)行調(diào)整，那么就有可能會影響總利息的高低。
房貸利息以房貸余額為計算基數(shù)，提前還款在名義上可以減少利息的支出。
▲房貸利息計算的大原則并沒有因?yàn)槌霈F(xiàn)部分提前還款而改變。
無論是否提前還款，都不會改變房貸利息的基本計算方式。動態(tài)的房貸利息是每月收取一次，而這個利息的計算基礎(chǔ)就是當(dāng)期剩余的本金，也就是房貸余額。
例如一筆100萬的房貸，按等額本息的方式還款30年，以5.39%的利率來計算條件，在第一個月的時候房貸余額就是100萬，那么這個月的利息就是100萬*（5.39%/12）=4491.6元，因?yàn)槊吭略鹿?609元不變，所以這個月的本金還了1117.4元左右。
而在還第12期的時候，前面那么多期的本金合計一共還了13745元，這時候第12個月時本金就剩下986255元，那么這時候的利息就是這筆錢在這個月的利息，計算得到4429.9元，比第一個月時少了61.7元。
這條標(biāo)準(zhǔn)不會改變，提前歸還了部分本金只是在執(zhí)行提前還款后使房貸余額減少了，使后面用來計算利息的本金跟著減少，但都是按房貸余額來計算當(dāng)月的利息，剩余本金多，那么當(dāng)月計算的利息就會比較多，反之就會少，而隨著時長的變化，總利息也就會跟著變化。
▲部分提前還款后會減少房貸余額的數(shù)目，使利息減少，但總額減少多少要看能否調(diào)整還款方式。
通過對上面房貸利息計算原則的了解，我們可以知道利息的基本計算方式，而提前部分還款后，本金自然就隨著還款而減少了，利息的計算基礎(chǔ)也相應(yīng)減少，從而影響到實(shí)際利息的規(guī)模。
比如同樣以上面的房貸條件為例，在第10年的時候提前還款20萬，那么剩余的本金就由原來第10年的82.3萬變成62.3萬，利息的計算基礎(chǔ)就少了20萬，那么相應(yīng)的利息就會有所減少。
●一般來說，銀行都希望提前還款的客戶選擇保持原時間長度繼續(xù)還款的方式，這樣可以減少每個月的還款額，比如上面的例子在第10年提前還款后月供就由5609元降到4207元，還款的總時間保持不變，30年的期限還了10年以后，剩余時間是20年，總利息可以減少13萬左右。
●而如果房貸所在的銀行允許客戶在提前還款時選擇保持原有的月供不變，把還款的時間縮短，那么由于提前還款后每月的利息已經(jīng)減少了，再繼續(xù)保持原來的月供數(shù)額不變，就等于每月都在往里還比以前更多的本金，那么還款時間自然不用還那么久，可以比原來提早了7年多還清房貸。
同時由于每月還的本金更多，后面剩余本金比按減少月供到4207這種方式遞減得更快，所以后面用來計息的本金會越來越少，最后總的利息可以減少28.7萬左右，比選擇保持期限不變的方式要節(jié)省得更多。
利息是靜態(tài)的，而資金收益卻可以是動態(tài)的，是否需要因?yàn)榧m結(jié)房貸利息的高低而提前還款適合不同的人群。
提前還款從靜態(tài)上看可以減少房貸利息的支出，同時減輕還款的壓力，這是一個比較明顯的好處，但也不是對于每一個人來說都是最好的選擇，如果是資金運(yùn)用能力比較好的人，是可以對比利息的成本和資金收益之間的大小的。
這里說的資金運(yùn)用一般是指可以利用這筆計劃用于提前還款的資金來投資的能力，有良好的投資能力的人，可以通過自己擅長的投資途徑去獲取超過房貸利息成本的收益，這樣一來就不用對利息過于糾結(jié)。
但這樣做有一個前提，就是需要有真正的投資能力，或者相對安全的投資途徑，否則不但可能無法獲取到理想的收益，還有可能因此而損失本金，如果是這樣的話，還不如老老實(shí)實(shí)地先還了房貸。
而所謂的通脹影響，普通人需要為現(xiàn)金找到抵御通脹的投資途徑，否則錢拿在手上還是會出現(xiàn)貶值的可能，普通的理財無法對抗通脹，也無法抵消每月計算利息和每月還款的房貸，在現(xiàn)在房價已經(jīng)較少可能大漲的背景下拿著現(xiàn)金還真不如提早歸還房貸。
綜上內(nèi)容，房貸的利息以房貸未還的本金作為計算的基礎(chǔ)，是否進(jìn)行提前還款都不影響這一基本的計算原則，而提前還款會減少房貸的本金，從而降低了后面的計息，但這些減少的利息也可以根據(jù)自己的情況來對比，如果有良好的資金收益能力，用準(zhǔn)備提前還款的資金所獲取的收益也許可以蓋過這些利息成本，但如果缺乏相應(yīng)的能力還是選擇提前還款更妥當(dāng)一些。