利率新政是在10月8日正式實施的，這一天也就是今天，從今天開始房貸的利率參考基準是LPR（貸款市場利率報價，也叫做貸款基準利率），這個利率新政改變的是利率從形成機制，而并非是降低利率或者是提高利率為目的的。

1、10月8日前的房貸利率形成機制是什么？

10月8日前的房貸利率形成機制是在央行基準利率基礎之上進行上下浮動，具體為：房貸利率=基準利率*（1±浮動比例），比如當前上海的首套房房貸平均利率是4.84%，這個就相當于是在基準利率基礎上下浮了1.2%，這是全國首套房房貸利率最低的城市了。

而當前蘇州的首套房房貸平均利率是6.03%，這個就相當于是在基準利率基礎之上上浮了23%，這是全國首套房房貸利率最高的城市了。

以上大致就是當前房貸利率的形成機制，是把央行的基準利率作為參考基準的，在此基礎上進行上下的浮動，最終得到房貸利率，一般浮動的比例是5%的倍數。

2、10月8日開始的房貸利率形成機制是什么？

新的房貸利率形成機制是把LPR作為房貸利率的參考基準，具體是：房貸利率=LPR+加點數值；其中的LPR是由18家商業銀行共同決定的，每個月更新一次，而加點數值是商業銀行和客戶自行約定的，在新舊利率政策過度階段還是會受到央行的指導。

具體表現為，比如蘇州當前的房貸利率還是6.03%，那么這個利率是怎么形成的？6.03%=LPR（4.85%）+1.18%，其中LPR是4.85%，而加點數值就是1.18%。所以這個就是新的利率的形成機制，盡管結果一樣，但是過程是不同的。

央行在公告中也明確說了，會平穩過度新舊機制的替換過程，這個意思就是在短期內實施新的利率機制了，最終的房貸利率也不會有什么變化的。所以從利率的絕對值來講，前后買房并沒有什么變化。

第二個需要考慮的問題就是，新的房貸利率形成了是否會影響房價的漲跌？其實也沒什么關系，房價漲跌短期內還是看調控政策的松緊，而房貸利率的絕對值不變的情況下，這個單一的因素是不會對房價有影響的，除非是在其他政策方面有變化，但是這個也和利率機制的實施沒有關系。

如果你的城市房價已經在過去3年中漲了一波了，那么現在的房價應該是沖高回落的過程，那么你不必太著急，這種平穩的狀態未來幾年都會持續。