二手房成交價(jià)120萬元是買賣雙方真實(shí)交割的市場(chǎng)價(jià)，銀行評(píng)估價(jià)90萬元是你辦理按揭貸款的基數(shù)，并不是銀行認(rèn)為你的房?jī)r(jià)有30%的泡沫。
那么，銀行評(píng)估價(jià)為什么會(huì)小于你的市場(chǎng)成交價(jià)格？銀行主要是基于以下考量：
1、預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
銀行評(píng)估房?jī)r(jià)是基于樓市的現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)，對(duì)于樓市的未來變化可以說是未知的，二手房按揭貸款是基于現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值的額度抵押。而這種抵押期限通常在五年以上，甚或二十年，試想一下：在這么長(zhǎng)的時(shí)間里，樓市會(huì)發(fā)生多少變化，業(yè)主或許又會(huì)發(fā)生怎樣的處置清償?shù)炔淮_定性因素。
2、二手房的變現(xiàn)能力
二手房作為抵押按揭標(biāo)的物，如果在按揭期限內(nèi)，出現(xiàn)處置清償?shù)那闆r，在法律效力約束下，一般是強(qiáng)制執(zhí)行并快速變現(xiàn)。
那么，快速變現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中，一般都會(huì)是低價(jià)出售，這必然導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)一定幅度的折損，如果變現(xiàn)價(jià)值低于了按揭余額，銀行就會(huì)出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
3、二手房抵押長(zhǎng)周期的損耗
學(xué)會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人都清楚，房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，通常會(huì)按原值或評(píng)估值計(jì)提折舊，實(shí)際上就是因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間使用后會(huì)發(fā)生損耗。銀行對(duì)于按揭抵押的房子，其實(shí)也是同樣的管理方法，按揭期限如同折舊期限，在銀行估價(jià)時(shí)就會(huì)充分考慮二手房?jī)r(jià)值的損耗。
總之，銀行在評(píng)估二手房?jī)r(jià)值時(shí)，從風(fēng)控角度出發(fā)，采取謹(jǐn)慎、守低原則進(jìn)行操作，以防止出現(xiàn)二手房未來處置價(jià)值低于按揭款余額的情況出現(xiàn)。因此，銀行評(píng)估價(jià)一般都會(huì)低于雙方實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)。
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