過去兩年中，國內(nèi)在互聯(lián)網(wǎng)金融等方面做了去杠桿的工作，而當前正在房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿化，這主要是為了防范系統(tǒng)性風險的爆發(fā)，為了中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定服務(wù)，所以國家提出了“房住不炒”的原則。

投資者對“房住不炒”這個原則要有充分的認識，尤其對“不炒”這兩個字要有充分的認識，這不僅說明國家當前在房地產(chǎn)政策上定力十足，而且說明國家在明確控制房地產(chǎn)的投機性，房地產(chǎn)投機性的下滑會抑制中長期投資回報率。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格存在泡沫化現(xiàn)象，房價收入比過高，導(dǎo)致社會出現(xiàn)長期高負債問題并且明顯抑制消費，所以房地產(chǎn)業(yè)去杠桿將是一項中長期任務(wù)，是國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分，這必然會拉平房地產(chǎn)投資的回報率，而這個去杠桿過程會使房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)未來都會承壓，這是投資者需要重視的問題。

經(jīng)濟當前尚處于逆周期調(diào)整、人口紅利期漸過、結(jié)婚人口明顯下降、剛需下滑、房地產(chǎn)融資受限、房地產(chǎn)庫存較高、去存周期長、城鎮(zhèn)化逐步放緩、房地產(chǎn)長期投資漸趨下滑、土地購置費顯著下降等等一系列因素決定了未來的房地產(chǎn)投資回報率會逐漸向貨幣基金等收益率逐漸靠攏，向無風險資產(chǎn)收益率逐漸看齊，因此房地產(chǎn)長期投資回報率會逐漸跌破4%，滑向3%左右。而國際金融風險的周期影響還可能造成國內(nèi)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負收益的情況，這都是房地產(chǎn)投資者需要逐步重視的問題。

2020年，國內(nèi)機構(gòu)乃至國際機構(gòu)對中國資本市場的看法傾向一致，尤其是大型投資機構(gòu)的看法比較雷同，普遍認為今年要“超配權(quán)益、標配債券”，這說明市場主力機構(gòu)今年明顯看好A股市場等資產(chǎn)的投資。隨著國際資本去年對國內(nèi)債券市場與A股市場的持續(xù)大規(guī)模增持，有理由相信中國資本市場在全球資產(chǎn)配置上成為了新寵，未來A股將現(xiàn)“外資紅利期”，這利于A股長期投資回報率的回升。

而國內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也需要證券市場增強財富分配功能，長期以來由于資本過于專注房地產(chǎn)市場，這使房地產(chǎn)市場與證券市場這兩大蓄水池嚴重失衡，不僅造成房地產(chǎn)泡沫問題與社會高負債問題，還嚴重制約了社會財富的再分配，導(dǎo)致居民金融資產(chǎn)回報率較低，居民股市投資總體上處于長期虧損狀態(tài)，這打擊了消費，催化了負債端。在當前房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的前提下，必須充分發(fā)揮證券市場的功能才能協(xié)助國內(nèi)經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)，不然國內(nèi)經(jīng)濟就會出現(xiàn)比較嚴重的問題。所以中國股市進入中長期上漲的概率明顯提高，這對股市投資有利。

從未來幾年來看，如果剔除個人的投資能力，投資者僅被動跟隨ETF指數(shù)基理財序資的話，未來ETF指數(shù)基金的回報率預(yù)期是會高于房地產(chǎn)回報率的。