香港IPO市場又熱鬧了起來，僅2月28日當(dāng)天就有5家公司同時(shí)啟動(dòng)招股，其中有2家為內(nèi)地房企分拆出來赴港上市的物業(yè)管理公司——奧園健康生活和濱江服務(wù)，前者原為中國奧園旗下物業(yè)板塊，后者原為濱江集團(tuán)的物業(yè)板塊。

如果奧園健康生活和濱江服務(wù)順利登陸港交所，港股市場上由房企分拆的內(nèi)地物業(yè)公司將達(dá)到10家。有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，內(nèi)地房企選擇分拆物業(yè)公司上市，主要與估值及融資需求相關(guān)。目前許多物業(yè)公司正處于快速擴(kuò)張時(shí)期，對資金需求較大，分拆上市后可增加融資渠道。

業(yè)務(wù) 背靠大樹好乘涼

奧園健康生活和濱江服務(wù)的物業(yè)管理規(guī)模十分相似。招股資料顯示，截至2018年9月30日，奧園健康生活共為61處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，涉及在管總建筑面積約為1040萬平方米。除了為住宅及非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，奧園健康生活還為購物商場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。截至上述日期，奧園健康生活向8個(gè)正在運(yùn)營的商場提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

2017年，奧園健康生活收入為4.36億元，同比增長64.5%;溢利及全面收益總額為6993.2萬元，同比增長70.4%。2018年前9個(gè)月，公司收入為4.43億元，期內(nèi)溢利5904.5萬元。

濱江服務(wù)則是專注于高端住宅的物業(yè)管理提供商。截至2018年8月31日，濱江服務(wù)共有68個(gè)在管物業(yè)，在管總建筑面積為1080萬平方米。2015年至2017年，濱江服務(wù)的營業(yè)收入復(fù)合年增長率為48.3%。截至2018年8月31日，公司營收達(dá)3.07億元，期內(nèi)溢利約為5070萬元。

與奧園健康生活的在管物業(yè)分布地區(qū)較廣不同，濱江服務(wù)的物業(yè)主要集中在浙江省，其中在管面積有70%在杭州。這與其母公司濱江集團(tuán)有很大關(guān)系。濱江集團(tuán)為深耕杭州的房企。數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年，由濱江集團(tuán)開發(fā)或共同開發(fā)的物業(yè)貢獻(xiàn)的收入分別占濱江服務(wù)同期總收入的98.4%、91.9%、82.1%。

業(yè)務(wù)對母公司依賴較高 幾乎是脫胎于房企的物業(yè)公司的共性。2015年至2017年，奧園健康生活為其母公司中國奧園及其關(guān)聯(lián)方物業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)收益分別占其同期總收益的99.9%、98.9%、97.1%;向中國奧園及其關(guān)聯(lián)方提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)所得收入分別占其同期總收入約100.0%、100.0%、69.9%。

上述兩家物業(yè)公司正在計(jì)劃通過收購第三方物業(yè)公司等方式減少對母公司的依賴。濱江服務(wù)表示，公司將積極從獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商獲取新業(yè)務(wù)，并計(jì)劃收購位于長江三角洲主要城市以及深圳等城市的物業(yè)管理公司，以增加公司的市場份額及擴(kuò)大地域覆蓋面。

奧園健康生活則計(jì)劃通過戰(zhàn)略收購、投資以及內(nèi)生增長擴(kuò)充公司的物業(yè)管理服務(wù)組合。同時(shí)，奧園健康生活表示，將增加物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營的服務(wù)種類，通過多樣化服務(wù)來爭取與第三方開發(fā)商的合作機(jī)會(huì)。

物業(yè)新股 一枝獨(dú)秀

在奧園健康生活和濱江服務(wù)之前，港股市場已經(jīng)迎來多家由內(nèi)地房企分拆的物業(yè)公司。2018年至今，包括雅居樂旗下的雅生活、碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)、新城控股旗下的新城悅、佳兆業(yè)旗下的佳兆業(yè)物業(yè)以及旭輝控股集團(tuán)旗下的永升生活已在港掛牌上市。

據(jù)上證報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，如果奧園健康生活和濱江服務(wù)成功登陸港交所，港股市場上由房企分拆的內(nèi)地物業(yè)管理公司將達(dá)到10家。

市場分析人士表示，內(nèi)地房企選擇分拆物業(yè)公司上市主要與融資需求相關(guān)。第一太平戴維斯在研究報(bào)告中提到，目前內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)較分散且競爭激烈，但未來該行業(yè)的市場集中度將不斷提升。大型物業(yè)管理公司正在積極改善戰(zhàn)略布局并加快擴(kuò)張步伐，迫切需要新的融資渠道。

除此之外，估值較高是吸引內(nèi)地房企分拆物業(yè)板塊上市的另一個(gè)重要原因。據(jù)上證報(bào)了解，在港股市場上，目前分拆上市的內(nèi)地物業(yè)公司動(dòng)態(tài)市盈率均超過其母公司。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日收盤，2018年上市的內(nèi)地物業(yè)股僅有佳兆業(yè)物業(yè)跌破發(fā)行價(jià)。

安信證券在研報(bào)中表示，這一方面是源于對房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的預(yù)判，另一方面則是源于對物業(yè)行業(yè)中長期前景的看好。物業(yè)服務(wù)行業(yè)具備穩(wěn)定、高頻、剛性消費(fèi)需求等非周期性屬性，以及輕資產(chǎn)、高成長、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的行業(yè)特性。

安信證券認(rèn)為， 做好存量 已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下的重點(diǎn)，通過物管服務(wù)的提高來幫助房企盤活存量已經(jīng)被市場所認(rèn)可。在地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，未來幾年將是物管行業(yè)迅速成長的時(shí)代。