封面題圖|《賭神 2 》

文：陳淮

近年來，人們對‘炒房’這個詞兒已經耳熟能詳。但究竟什么是‘炒房’？其實大多數人不甚了了。許多人認為，非自住目的地多套購房，在房價上漲后賣出去就是‘炒房’。嚴格說，這種‘炒’法只能算‘初級班’。這里我們舉例說明一點專業的‘炒’法，利用這個例子來揭示‘炒房’的秘密，同時也是闡述一點‘最優化’決策的道理。

假定一個人花 100 萬元買了一套房子。我們再假定這 100 萬元購房款是三成首付，七成按揭，也就是說購房人自己只掏了 30 萬元，另外從銀行貸款 70 萬元。大家記好這個假定的初始條件。咱們再假定，這個房子的價格漲到了 130 萬元，而且沒有懸念、沒有疑義地，明天還會漲，后天還會漲，漲到 150 萬元、160 萬元、170 萬元都非常可能。現在的問題是，這個房子應當賣掉呢，還是應當繼續持有？

恐怕很多人都會想，既然房價肯定還會漲，當然應當繼續持有啊。錯了。應當賣掉。從最優化目標看，如果房價還會繼續漲，就一定要賣掉。賣給誰呢？賣給你太太。130 萬元價格賣給你太太，如果仍是三成首付、七成按揭，你太太就可以從銀行貸款 91 萬元。替你還掉銀行的 70 萬元貸款，你已經‘套現’21 萬元。如果房價真的繼續漲，例如漲到 160 萬元，再讓你太太把這套房子賣回給你。同樣是三成首付、七成按揭，你可以從銀行貸款 112 萬元。替你太太還掉銀行的 91 萬元貸款，你又‘套現’21 萬元。這時，你們兩口子已經收回 42 萬元，不僅最初投入的 30 萬元全部收回，而且房子還在你們手上。這時，就是房價下跌也沒關系。從 160 萬元跌到 150 萬元，甚至 140 萬元也無妨。140 萬元賣掉，還掉銀行 112 萬元貸款，你仍再可收回 28 萬元。

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有點意思吧？這還是保守的‘炒’法呢。再說一個激進的‘炒’法。

初始條件和上面的例子一樣。100 萬元買的房子，三成首付，七成按揭；房價漲到 130 萬元了，預期房價仍將上漲。這時賣掉房子，收回 130 萬元售房款；還掉銀行 70 萬元貸款，現在你手上還剩多少現金？ 60 萬元。上午賣下午買，再繼續買一套房子。這次如果同樣是三成首付、七成按揭，60 萬元現金可以買多少錢的房子呢？很容易算，200 萬元的房。

‘最優化’的關鍵問題就在這里了。如果房價確定無疑地會繼續上漲，那么持有 130 萬元的房子和持有 200 萬元的房子，哪個收益更大呢？這是任何人都能明白的顯然答案。事情到此仍未結束。買了 200 萬元的房子，我們仍然可以繼續‘炒’下去。假定房價真的又上漲了，例如漲 30%，漲到 260 萬元，那么如法炮制再賣掉；這時用收回的 260 萬元售房款還掉銀行的 140 萬元貸款，手持現金可達 120 萬元。仍是上午賣下午就買，同樣是三成首付、七成按揭的話，這次可以買 400 萬元的房子。這個游戲繼續做下去的話，可持有的房產會越來越大。我們不再推演下去。

這是一個理論化的最優‘炒房’模型。當然，如果都能按照這樣一個方式‘炒’下去，人人都會很快成為億萬富翁。實際上這不可能。因為房價并非只是一個單邊、勻速變化的過程。而且大家也會質疑，持有房子的過程中還有物業費、取暖費等成本，交易過程中還要有稅費，貸款要付銀行利息。更重要的是，上漲 30% 還要考慮時間周期，是 3 個月上漲 30% 還是 3 年上漲 30%，顯然收益程度會大不一樣。我們說的只是一個理論模型，真正的操作性模型，還需要按照上述這些因素設定很多修正系數，才能最后求出最優解。

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但這樣一個理論模型具有很重要的意義。從中我們可以解讀出房地產投資活動的很多秘密。

第一個秘密，不斷放大地動用金融杠桿是資產規模和利潤規模加速上升的關鍵。‘炒’房的關鍵是動用金融杠桿，放大自己的資產增值能力。在我們的上述例子中，第一次購房貸款 70 萬元，第二次購房貸款 140 萬元，依此類推。如果離開金融杠桿，購房人完全依靠自有資金買房，其實是無所謂‘炒’的。這里也就可以揭示一個重要的政策原理，只要截斷貸款買房的金融杠桿，就可以有效地抑制為賣而買的投機性需求。

第二個秘密，在這個最優化模型中，購房人的資產規模、利潤規模都是以 2 的 n 次方的幾何級數在增長。大家可以再回味一下，第一次買 100 萬元的房子，第二次買 200 萬元的房子，第三次買 400 萬元的房子，第四次就買 800 萬元的房子了。這個 2 的 n 次方的幾何級數在增長速率上有多厲害呢？

我們給大家一個參照系。一個圍棋棋盤，橫著 19 個格，豎著也是 19 個格，如果在第一個格子中放 1 粒米，第二個格子放 2 粒米，第三個格子放 4 粒米，依此類推，到最后一個格子時，我們得放多少粒米？說出來很嚇人，全世界的糧食都放進去也不夠。顯然，不加節制地讓房地產市場自由‘炒作’，在任何國家都將是災難。那時房價和需求將完全脫離實際上的住房資源總量與真實住房需求之間的對比關系，房價就會在金融杠桿的推動下變成一場沒有止境的資本游戲。

第三個秘密，動用金融杠桿的資產模型聽起來很美，但人們經常忽略的一點是，在資產和利潤以幾何級數增長的同時，購房人的負債和風險也同樣以幾何級數的速率增長。這個迅速增大的負債和風險，只需很短時間就可以遠遠超出購房人自身的承受能力。如果市場中充斥著這樣的瘋狂炒作，那么這些超出購房人承受能力的負債和風險最終就要由社會的金融系統，甚至整個國民經濟來承擔。真正的房地產泡沫，其實就是社會信貸規模脫離住房真實需求為基礎的合理規模時的過度負債風險。