先說(shuō)利率，任何貸款的利率都是在國(guó)家定的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮或下浮最終確定的。比方說(shuō)國(guó)家設(shè)定五年以上貸款的基準(zhǔn)利率是4.9%，現(xiàn)在銀行房貸都是上浮20%，那么客戶(hù)承受的最終利率就是4.9%*(1+20%)=5.88%。同樣的，如果下浮20%就是4.9%*(1-20%)=3.92%。

銀行的基準(zhǔn)利率一般比公積金的基準(zhǔn)利率都要高，現(xiàn)在五年以上的公積金貸款利率是3.25%，比銀行基準(zhǔn)利率下浮20%還要低。

再說(shuō)利息，利息產(chǎn)生的本源是欠銀行的本金，也就是說(shuō)銀行不會(huì)對(duì)客戶(hù)已經(jīng)歸還的本金收取利息。而現(xiàn)在的房貸基本上都采用的是等額本金與等額本息兩種方式。對(duì)于這兩種方式都會(huì)在每個(gè)月歸還一定的本金，而每月的利息則是剩余本金在這一個(gè)月時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的。

等額本息與等額本金的實(shí)際計(jì)算方法比較復(fù)雜，不再贅述，網(wǎng)上有詳細(xì)的計(jì)算公式，如果大家感興趣可以去試算一下。