限購(gòu)限貸主要是目前針對(duì)一線城市和某些二線熱點(diǎn)城市，放開(kāi)限制政策，放假飛上天會(huì)比風(fēng)箏上天還快呢。對(duì)未來(lái)房市的預(yù)測(cè)可以看后面分析，先講一下在上海的親身經(jīng)歷故事，以史為鑒，大家可以各自將思想放飛一下。
1.在2015年下半年，上海限購(gòu)放松，但還處于限購(gòu)狀態(tài)，房?jī)r(jià)還處于暴風(fēng)雨前的平靜，德先生想換個(gè)房，一邊賣(mài)房一邊買(mǎi)房。先賣(mài)完房之后，心里慌慌張張，8月底迅速訂了一套房，在第4季度房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升5%。等到2016年1月份交房辦房產(chǎn)證時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上升了25%。等過(guò)完春節(jié)，進(jìn)入到2016年第1季度后，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升了50%以上。
試想如果當(dāng)時(shí)上海限購(gòu)政策全部放開(kāi)，在這短短一年間會(huì)發(fā)生什么情況？漲一倍是個(gè)大概率事件。
歷史不能重演，當(dāng)時(shí)國(guó)家對(duì)于公租房建設(shè)還沒(méi)有那么重視，同時(shí)經(jīng)濟(jì)還是比較健康上升，老百姓還沒(méi)有那么多錢(qián)投入網(wǎng)貸。但是仍然看到了，居民對(duì)于人口持續(xù)流入的一線城市商品房的狂熱追捧。
2.目前國(guó)家提出了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，同時(shí)大力開(kāi)始公租房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。這個(gè)方向其實(shí)是無(wú)比正確，如果堅(jiān)持5~10年，即使限購(gòu)，限貸政策放開(kāi)，剛需人群需求，基本得到釋放，房?jī)r(jià)也不會(huì)做更多的波動(dòng)。
3.在限購(gòu)限貸政策中，其實(shí)限購(gòu)是最主要的管理措施，限貸只是一個(gè)次要輔助措施。限購(gòu)直接從根本上卡住了房貸的需求，而限貸利率不可能飆升到天上去，只要有著對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期，其實(shí)利率提升對(duì)于購(gòu)房需求沒(méi)有太大影響。當(dāng)然像合肥這樣直接不接受二套房貸款需求是個(gè)特例。
4.如果現(xiàn)在對(duì)于一線城市放開(kāi)限購(gòu)限貸，我相信飆升100%是很快的事情，當(dāng)然未來(lái)也會(huì)價(jià)格逐步回落。現(xiàn)在還是沒(méi)有太多的理財(cái)投資出路，同時(shí)這三年的限購(gòu)壓抑了比較久對(duì)的剛性需求。所以不論對(duì)于剛需人群還是投資需求，購(gòu)房仍然是最靠譜、最安全、最理性的投資。
5.現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)的管理措施其實(shí)還是比較充足和理性，主要通過(guò)四個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。
一方面管控房產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模，讓房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法得到充足的杠桿資金，控制進(jìn)度，規(guī)范其行為，不再讓房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)。
一方面加快進(jìn)行各種公租房的建設(shè)，讓低收入家庭可以有房可住，降低居民的房產(chǎn)負(fù)債比例。
一方面針對(duì)重點(diǎn)地區(qū)和熱點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行定點(diǎn)的限購(gòu)政策，限貸政策，二套房政策，進(jìn)行精準(zhǔn)的地區(qū)性管理。
最后一方面，逐步放開(kāi)農(nóng)村土地的管理，讓更多低廉的土地可以直接入市。
雖然德先生也算是房?jī)r(jià)上升的收益者，但是仍然痛恨這么高的房?jī)r(jià)，他景遏制了人們自由流動(dòng)的權(quán)利，遏制了創(chuàng)新，遏制了快樂(lè)。