30年期的商業(yè)住房貸款，以現(xiàn)在的利率算下來基本會(huì)翻一倍，數(shù)據(jù)上是正常的，對(duì)于銀行來說也是合規(guī)合法的，只是房貸的總利息是可以通過后期靈活運(yùn)用提前還款的措施來達(dá)到降低數(shù)額的效果，同時(shí)房貸自身也有相應(yīng)的價(jià)值，是否值得就要看自己怎樣衡量了。
房貸利息的高低受利率的影響，而利率是重要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)工具，需要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況相適應(yīng)，個(gè)人對(duì)利率一般沒有多少選擇權(quán)。
房貸利息的計(jì)算與兩個(gè)因素相關(guān)，一個(gè)是房貸利率的高低，另一個(gè)是房貸時(shí)長(zhǎng)，對(duì)于一份30年期限的商業(yè)住房貸款，假如以現(xiàn)在市場(chǎng)上平均的房貸利率水平來計(jì)算，30年下來總共的房貸利息一般都能與本金相當(dāng)。這個(gè)算法是靜態(tài)的算法，很容易量化，數(shù)據(jù)上不會(huì)有太大的問題。
而房貸利率水平的支持，有兩個(gè)方面，一個(gè)是基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)換成LPR，另一個(gè)是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)控需要進(jìn)行的上下浮幅度，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變成LPR的浮動(dòng)加點(diǎn)數(shù)。
●對(duì)于前者來說，利率的制訂受國(guó)家的社會(huì)平均利潤(rùn)率以及貨幣的供給情況的影響，它的高低需要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況貨幣市場(chǎng)的現(xiàn)狀相匹配，過高或者過低都不能發(fā)揮利率工具的合理作用，現(xiàn)時(shí)的利率正在進(jìn)一步向市場(chǎng)化過度，不斷與同期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相匹配。
●而對(duì)于后者，具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，利率又是一個(gè)重要的市場(chǎng)調(diào)節(jié)工具，加點(diǎn)或者減點(diǎn)都需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)來決定，比如現(xiàn)在處于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過熱調(diào)控的階段，房貸利率會(huì)在現(xiàn)在LPR的基礎(chǔ)上往上加點(diǎn)，以降低市場(chǎng)中的熱度。
而現(xiàn)時(shí)房貸余額的規(guī)模并不是一個(gè)小數(shù)目，且房貸資金的需求在現(xiàn)時(shí)較大規(guī)模的基礎(chǔ)上還一直處在高速增長(zhǎng)中，如據(jù)央行2020年第一季度信貸資理財(cái)序向報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示，第一季度末房貸總余額達(dá)31.15萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)率更是達(dá)到15.9%，所以從資金的供求關(guān)系來看，有限的信貸資源被大量占用，利率較高也合乎正常的商品運(yùn)行規(guī)律。
這些都是客觀存在的因素，且合規(guī)合法，選擇房貸的個(gè)人在這方面沒有自主權(quán)，只能被動(dòng)地接受，很難用是否正常來加以衡量。
房貸的利率沒有選擇的余地，但對(duì)總利息多少的控制卻存在可供利用的靈活手段。
30年期限的商業(yè)房貸所形成的利息，在現(xiàn)在的利率水平下與房貸最初的本金相差不多，部分利率高一些的銀行甚至?xí)^本金很多，對(duì)于人的心理沖擊還是比較大的。但在實(shí)際還款的過程中，還存在靈活的方式可以有效減少總利息的支出，使那些對(duì)利息較為敏感的人多了一種選擇。
這種選擇就是房貸承擔(dān)者可以在還款的中途進(jìn)行提前還款，可以選擇部分提前還，或者是全額提前還都可以，這是比較靈活的方式，讓購(gòu)房者既可以在前期盡可以選擇長(zhǎng)的期限去減輕還款壓力，又有機(jī)會(huì)在后期通過提前還款來降低利息的支出。
比如題目所示的41萬(wàn)房貸，假設(shè)房貸的利率是接近目前首套房平均利率水平的5.39%，還款方式是等額本息，那么30年全部的房貸利息需要41.8萬(wàn)左右，與本金相當(dāng)。我們假設(shè)在還款5年后手上有了余錢10萬(wàn)元，此時(shí)進(jìn)行提前還款，那么利息就會(huì)發(fā)生改變，這種改變存在著兩種可能：
●提前還款時(shí)選擇縮短還款期限，保持每月的還款額不變，則提前還了10萬(wàn)后，還款期限由原來的剩余25年變成剩余不足15年，利息也減少了19萬(wàn)左右。
●提前還款時(shí)選擇保持原還期限不變，減少每月的還款額，那么提前還款后還款時(shí)間依然剩下25年，但還款額從2300左右下降至1678左右，壓力減輕，而利息減少只有8.4萬(wàn)左右，利息減少的數(shù)額要比上一種方式少很多。
利息具體的減少數(shù)額，與提前還款的金額、提前還款的時(shí)間點(diǎn)和處理方式都有關(guān)，不過無(wú)論如何，如果對(duì)于利息相當(dāng)敏感，還是有機(jī)會(huì)在后面自己還款過程中處于手頭寬松時(shí)通過運(yùn)用提前還款的手段來使利息減少，以此來達(dá)到一定程度上消解自己對(duì)30年利息較多的擔(dān)憂的效果。
房貸有自身的價(jià)值，可以通過其背后的價(jià)值來平衡利息對(duì)個(gè)人心理形成的沖擊。
上文中也已經(jīng)提到過，個(gè)人客戶對(duì)于房貸利率的高低只能被動(dòng)接受，而在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)高企是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，很多人都沒有辦法在購(gòu)房時(shí)一次性付清全部房款，通過房貸購(gòu)房也成為很多人不得已的選擇。
而從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，雖然有部分城市的房?jī)r(jià)在出現(xiàn)調(diào)整，但大部分主要的大中城市，房?jī)r(jià)都還呈現(xiàn)著平穩(wěn)中小幅上行的態(tài)勢(shì)，想期望通過房?jī)r(jià)下跌、使價(jià)格跌到自己全款能承受得起的水平再購(gòu)房，不知能不能等到，即使能等到，也不知道要等到什么時(shí)候，時(shí)間成本和漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)隱藏其中。
而偏偏對(duì)于國(guó)人來說，房子又是家的不可或缺的部分，而且房子背后也綁定了很多價(jià)值，是很多剛需不得不承受高房?jī)r(jià)也要得到的東西，而房貸可以在購(gòu)房者暫時(shí)沒有全款能力的時(shí)候也能享受到房子的功能和價(jià)值。
同時(shí)在另一方面，只要房子所在的城市不太差，或者房子所在的地段有優(yōu)勢(shì)，房子一般都具有一定的抗通脹能力，甚至少部城市在長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展過程中還有可能出現(xiàn)較大的升值，這些對(duì)于一直自己居住的非投機(jī)型自住群體來說，都是較好的心理平衡因素，多關(guān)注背后的價(jià)值，可以減輕利息對(duì)自己心理形成的沖擊。
由上文看來，站在法理的角度，銀行對(duì)房貸利息的收取幅度一切都合規(guī)合法，房貸利率是整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基礎(chǔ)再加上針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)需要決定的利率水平，普通人對(duì)利率沒有選擇的權(quán)利，只能被動(dòng)接受，所以很難用是否合理來衡量，但如果自己覺得有必要，個(gè)人可以通過提前還款的手段來減少利息，同時(shí)可以通過關(guān)注房貸背后的價(jià)值來平衡利息總額帶來的心理沖擊。