大家好，我是勇談。近日南方日報、南方+客戶端共同發(fā)起的“疫情后購房意向”調(diào)查問卷分析顯示，超五成受訪者有置業(yè)計劃，但超二成置業(yè)計劃被推遲。此則消息出來后就被有關(guān)媒體解讀為“有五成售房者有購房意向”，有置業(yè)計劃跟購房意向是兩回事，起碼從勇談的角度來看。置業(yè)計劃起碼是未來2-3年的事情，而購房意向則是近期（一年以內(nèi)）的表達(dá)。所以，從這點來說調(diào)查結(jié)果并不能作為購房者信息恢復(fù)，對樓市有信息的佐證。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。
老百姓感受房地產(chǎn)市場氛圍的能力和了解渠道越來越多，這都是過去20多年被“鍛煉”出來的
房地產(chǎn)解決住房需求階段已經(jīng)結(jié)束了，目前存在的主要價值其實就是推動城鎮(zhèn)化
圖上所示是2005-2018年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)走勢圖，我簡單把他分為3個階段：
2008-2013年是公認(rèn)的國內(nèi)房地產(chǎn)高速發(fā)展和房價高漲的時期，無論是投資額還是房價、房產(chǎn)銷售套數(shù)都保持了10-20%以上的高增長；
2014-2017年是在去庫存和地方放松調(diào)控的背景下，國內(nèi)房價又一次引發(fā)了全民投資風(fēng)。房產(chǎn)投資從一二線城市開始向三四線（包括以下）城市蔓延，全民房產(chǎn)投資的代價就是全國房價普漲時代，這個時期不少城市的房價都保持了10%以上的年增長。
2018年之后，基本房地產(chǎn)步入一個穩(wěn)定期。這點從2018年房產(chǎn)銷售套數(shù)同比2017年減少6萬多套可以看出來，隨著“房住不炒”調(diào)控的繼續(xù)推進(jìn)，相信隨著2019/2020年的數(shù)據(jù)也會保持穩(wěn)定下降的趨勢，畢竟國內(nèi)真正剛需購買力不足已經(jīng)是事實。
當(dāng)然在5-10年后隨著城鎮(zhèn)化的逐漸結(jié)束（國內(nèi)常住人口城鎮(zhèn)化率突破70%），房地產(chǎn)的“白銀期”也基本會結(jié)束。大家可以理解為這是房地產(chǎn)發(fā)展的第四個階段。
有置業(yè)計劃跟購房意向是兩回事，房企操控輿論的能力從來都不弱，但是不要忽略居民負(fù)債率過高的事實
可以肯定的一點是但凡希望在大城市打拼的人都有置業(yè)計劃（無論在哪個城市），但是有計劃跟購房意向完全是兩回事。一個是未來2-3年甚至5年的規(guī)劃，一個是短期內(nèi)（1年之內(nèi)）就會采取的行動。購房者信心到底恢復(fù)了沒有？其實還是要看大家的“錢袋子”，看大家的負(fù)債情況。圖上所示是過去10年中國——家庭債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值走勢圖，可以明顯看到國內(nèi)家庭債務(wù)占國內(nèi)GDP的比重從10年前的27%左右上漲到近幾年最高的54.6%；而造成中國家庭負(fù)債率過高的原因在哪？無疑就是越來越多的人開始貸款買房了。甚至從這個數(shù)據(jù)可以理解為國內(nèi)GDP超過半數(shù)的貢獻(xiàn)都是房地產(chǎn)，這個是多么讓人惶恐的數(shù)據(jù)。
疫情后房企最困難的日子已經(jīng)過去了，購房者信心有所恢復(fù)不否認(rèn)，但是這種恢復(fù)改變不了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
包括住宅在內(nèi)，商業(yè)、辦公等房產(chǎn)都屬于集體供過于求的情況，這點短時間內(nèi)很難改變
圖上所示是2010-2019年國內(nèi)住宅商品房銷售面積走勢圖，根據(jù)計算后看到近10年來住宅商品房的銷售面積共計120.2億平方米，而這10年國內(nèi)常住城鎮(zhèn)人口的增加為1.78億左右，也就是說人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了67.5平方米！！！（已經(jīng)超過了外國的65平米），就算我們撇開2010年以前的不算，僅僅這10年就已經(jīng)處于相對供過于求的情況了。房產(chǎn)哪怕再特殊最終價格還是要由市場來調(diào)節(jié)的，當(dāng)住房需求已經(jīng)得到滿足，投資房產(chǎn)再出手就意味著越來越難，自然投資房產(chǎn)人就會越來越少了。
除去一線城市投資房產(chǎn)還有必要外，二線城市也都不一定適合投資，如果說信心恢復(fù)應(yīng)該指的是房產(chǎn)投資的朋友吧
一線城市和部分二線城市真的還有投資價值，畢竟房價說到底還是“資源聚集度”的體現(xiàn)。起碼在我國包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、地鐵交通等優(yōu)質(zhì)稀缺資源不能普及的情況下，房價高低及未來增值還是要看城市發(fā)展的。從此次疫情后就可以看出來，房地產(chǎn)率先復(fù)蘇的城市基本也是以一二線為主（多數(shù)是國家中心城市和區(qū)域中心城市）。如果說真的有閑錢想要進(jìn)行房產(chǎn)投資的朋友，可以試試，當(dāng)然風(fēng)險需要自己承擔(dān)了。
購房者信息相比于疫情前有所恢復(fù)是正常的，樓市到底有什么影響很難判斷，畢竟樓市走勢還是要看是否“刺激”
相比于疫情以前這個時候的信心恢復(fù)只能說是一種正常的反應(yīng)，但是要說此次信心恢復(fù)對于樓市有多少影響？頂多市場恢復(fù)到疫情前，畢竟樓市的高低走勢取決于是否采取“刺激”措施。圖上所示是2006-2018年住宅商品房銷售價格走勢圖，無論是2008年、2013年、2016年后房價的房價上漲都跟“刺激”和“鼓勵購房”有關(guān)系，反過來可以這樣理解“只要不刺激房價大漲就不會出現(xiàn)”。
綜上，哪怕真的如有些媒體所說的“購房者信心恢復(fù)”對于樓市的影響也極其有限，畢竟“房住不炒”的尚方寶劍還在，疫情期間都沒有放松的跡象（但凡試圖放松的都被叫停）更何況以后？各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。